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살다 보니 별 일이 다 생기네요. 가족에게 일어난 예상치 못한 일로 분양권을 매수해야 할 일이 생겼습니다. 불가피한 상황이기에 프리미엄 없이 분양가 그대로 매수를 해야 하는데 방법이 간단치 않더군요.
1. 분양권 매매란?
- 아파트 등의 부동산을 분양받은 사람이 완공 전에 그 "분양권"을 제 3자와 사고파는 것
- 프리미엄(일명 "피"): 분양권의 시장 가치가 상승하며 분양가에 추가로 붙는 금액
- 지역이나 물건에 따라 전매제한 규정 有: 규정된 기간동안 주택을 다시 되파는 것을 제한하는 제도-> 아래 "청약Home" 홈페이지 메인 화면의 하단 가운데 "분양권 정보(전매제한 등)" 메뉴에서 확인 가능
https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
www.applyhome.co.kr
2. 분양권 매매 절차
- 매물 탐색: 분양가, 프리미엄, 중도금 대출 조건 등을 검토 (해당 지역의 시세와 비교 필요)
- 매매 계약 체결: 계약금, 중도금, 프리미엄 금액 등을 명확히 기재
- 관할 구청 방문: 구비서류(공급계약서 원본, 양측 신분증, 양측 인감도장), 부동산거래계약신고 및 신고필증 발급
- 중도금 대출 승계할 경우 해당 은행 방문: 매도인+매수인 함께 방문하여 신청서 작성
- 구비서류: 분양계약서 원본+신분증+주민등록초본(정부24 발급)+가족관계증명서(대법원 전자가족관계등록시스템 발급)+인감증명서+건강보험자격득실확인서+근로소득원천징수영수증 or 소득금액증명원(홈텍스 발급)
- 은행에서 대출 심사 및 승인 통보
- 분양사무실 방문하여 명의 변경
- 구비서류: 공통(부동산 매매계약서, 부동산거래계약 신고필증, 중도금 대출승계확인서 혹은 대출상환확인서) // 매도인(공급계약서 원본 및 영수증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록등본, 신분증) // 매수인(인감도장, 인감증명서, 주민등록등본, 신분증)
- 매도인은 대리계약 불가 & 매수인은 대리 계약 시 위임장 작성
- 공급계약서 뒷면에 있는 권리 의무승계 확인서에 시행사 시공사 도장받아 은행에 제출
- 양도소득세 신고: 매도인 주소지 관할세무서 혹은 홈텍스에 계약체결 2개월 이내에 신고, 구비서류(매매계약서 사본+분양계약서 사본)
3. 분양권 매매 시 꼭 체크!
- 조정대상지역 여부 및 전매 가능여부 확인(위 1번 내용 확인 필)
- 양도소득세: 분양권 매매 시 차익에 대해 매도인에게 부과되는 세금 (세율: 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상~2년 미만 보유는 60%, 2년 이상 보유는 6~45% 기본 세율)
- 취득세: 분양권을 매수한 후 소유권 이전 시 분양가와 프리미엄을 기준으로 산출, 매수인에게 부과
- 다운거래 주의: 계약서에 계약금액을 낮게 해서 체결한 후 차액을 현금으로 받는 형태의 거래로 불법이고 처벌 받을 수 있
- 프리미엄(손피) 거래 양도세 중과 주의: 2024년 11월 7일 자로 손피거래에 대한 유권해석 변경 (양도소득세를 매수자가 전액 부담하기로 약정한 경우, 1회에 한해 양도가액이 합산되는 것이 아니라 매수자가 부담하는 모든 금액이 양도가액에 합산됨) -> 이에 매도자 입장에서는 규제 지역이나 분양가 상한제 주택이 아니라면 입주 2년 후에 양도세 비과세 혜택을 받는 것이 더 유리해 손피 거래 사라질 것으로 예상됨
정리하고 보니 그렇게 복잡하지는 않겠네요. 각 구비서류만 잘 챙겨서 "구청->은행->분양사무실->은행" 이면 마무리가 되는 거 같습니다. 손피 거래 양도세가 중과되는 점 확인하시어 프리미엄보다 더 많은 세금을 납부하는 일이 없도록 잘 체크하시길이요~^^
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